НДС (VAT) в Дубае и ОАЭ в 2026 году: ставка, пороги регистрации и что изменится с 2027 года

НДС в ОАЭ действует с 1 января 2018 года по инициативе Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) и составляет 5% — одна из самых низких ставок в мире. Но важный нюанс, который часто искажают в обзорных материалах: порог, после которого компания обязана подавать декларацию по НДС ежемесячно, а не ежеквартально, — это годовой оборот от AED 150 миллионов, а не AED 150 000, как иногда пишут (ошибка в тысячу раз). Дальше — точные ставки, пороги регистрации, режим свободных и «назначенных» зон, налогообложение недвижимости и новое обязательное электронное инвойсирование, которое ОАЭ вводит с 2026–2027 года.

Содержание

1. Что такое НДС в ОАЭ и кто его платит
2. Ставка НДС и пороги регистрации
3. Как рассчитать НДС: примеры
4. НДС и свободные зоны: designated zones — не то же самое, что free zone
5. НДС на недвижимость в Дубае
6. Механизм обратного начисления (reverse charge)
7. Кто освобождён от НДС или платит по нулевой ставке
8. Отчётность и уплата НДС: как часто подавать декларацию
9. Электронное инвойсирование: что изменится с 2026–2027 года
10. Соглашения об избежании двойного налогообложения
11. Другие налоги в ОАЭ
12. Частые ошибки и мифы про НДС в ОАЭ
13. Как мы можем помочь
14. Часто задаваемые вопросы
15. Что делать далее

Что такое НДС в ОАЭ и кто его платит

НДС (VAT, Value Added Tax) — косвенный налог, который начисляется на стоимость товаров и услуг на каждом этапе цепочки поставок. Формально его платит конечный потребитель, а собирает и перечисляет государству продавец — зарегистрированный плательщик НДС. Обязанность зарегистрироваться в Федеральном налоговом управлении (FTA) возникает у компаний, чей налогооблагаемый оборот превышает установленный порог (см. следующий раздел).

НДС отличается от налога с продаж, который применяется только на этапе розничной продажи и не позволяет вычитать «входящий» налог. В цепочке НДС каждая компания, зарегистрированная как плательщик, может вычитать НДС, уплаченный при покупке товаров и услуг для бизнеса («входящий» НДС), из суммы НДС, собранной при продаже («исходящий» НДС) — в бюджет перечисляется только разница.

Ставка НДС и пороги регистрации

Стандартная ставка НДС в ОАЭ — 5%, действует без изменений с момента введения налога в 2018 году. Регистрация плательщиком НДС в FTA обязательна для компаний, чей налогооблагаемый оборот за предыдущие 12 месяцев превысил AED 375 000, либо ожидается, что превысит этот порог в течение ближайших 30 дней. Добровольная регистрация доступна при обороте от AED 187 500 — это может быть выгодно небольшим компаниям, которые хотят возвращать входящий НДС.

Как рассчитать НДС: примеры

Расчёт зависит от того, включена ли сумма НДС в указанную цену:

• если цена не включает НДС: Сумма НДС = Цена × (Ставка НДС / 100);
• если цена включает НДС: Сумма НДС = Цена × (Ставка НДС / (100 + Ставка НДС)).

Пример: при цене товара 100 AED и ставке 5% — если НДС нужно добавить сверху («исходящий» НДС), сумма составит 100 × (5/100) = 5 AED. Если цена в 100 AED уже включает НДС («входящий» НДС для покупателя), налог внутри этой суммы составит 100 × (5/105) ≈ 4,76 AED.

НДС и свободные зоны: designated zones — не то же самое, что free zone

Частая ошибка в обзорных материалах: все ~40+ свободных экономических зон ОАЭ описывают как зоны, где НДС не применяется. Это не так. Специальный режим НДС действует не для любой свободной зоны, а только для отдельного, более короткого списка «назначенных зон» (Designated Zones), утверждённого Решением Кабинета министров №59 от 2017 года (с последующими изменениями) — по разным оценкам, в этот список входит порядка 20–25 конкретных зон, а не все свободные зоны страны.

Ключевое ограничение: даже в назначенной зоне льготный режим (фактически НДС «вне зоны действия» налога) применяется только к перемещению ТОВАРОВ внутри огороженной, контролируемой таможней территории при соблюдении ряда условий. Услуги, оказываемые компанией внутри назначенной зоны, — включая аренду офиса, консалтинг, ИТ и большинство других сервисов, — облагаются НДС по стандартной ставке 5% на общих основаниях. Поэтому формулировка «моя компания в свободной зоне — значит, НДС нет» в большинстве случаев ошибочна.

НДС на недвижимость в Дубае

Здесь важно различать две категории, которые часто путают: первая продажа нового жилого объекта в течение 3 лет с момента завершения строительства облагается НДС по нулевой ставке (0%) — это отдельная категория, которая позволяет застройщику возмещать входящий НДС по расходам на строительство. Последующие продажи и аренда жилой недвижимости освобождены от НДС (VAT-exempt) — а это другой правовой режим, при котором право на возмещение входящего НДС не действует.

Коммерческая недвижимость облагается НДС по стандартной ставке 5% как при продаже, так и при аренде — без исключений для «первой» или «последующей» сделки.

Отдельно от НДС в Дубае действует муниципальный сбор на аренду: 5% от годовой арендной платы для жителей, снимающих жилую недвижимость, и 10% — для арендаторов коммерческих помещений. Оба сбора включаются в счета DEWA и не являются частью НДС.

При покупке недвижимости физическое лицо также уплачивает регистрационный сбор Земельного департамента Дубая (DLD) — в Дубае это 4% от стоимости сделки.

Механизм обратного начисления (reverse charge)

Ещё одна распространённая ошибка — включать в список операций с reverse charge «строительные услуги». Строительство не входит в перечень категорий обратного начисления НДС в ОАЭ (это, вероятно, путаница с отдельным режимом обратного начисления в строительстве, который действует в Великобритании — там правила другие). В ОАЭ механизм reverse charge применяется к:

• импорту товаров и услуг из-за пределов ОАЭ — стандартный механизм обратного начисления при трансграничных поставках;
• «определённым товарам» (concerned goods) — сырой нефти, природному газу и очищенным нефтепродуктам, а с 2025 года — также металлолому, при поставках между зарегистрированными плательщиками НДС (Решение Кабинета министров №127 от 2024 года, расширенное Решением №153 от 2025 года);
• инвестиционным драгоценным металлам и камням чистотой от 99% при поставках между зарегистрированными плательщиками (Решение Кабинета министров №25 от 2018 года).

При обратном начислении покупатель, а не продавец, самостоятельно отражает НДС в своей декларации — это упрощает администрирование для операций между компаниями-плательщиками НДС.

Кто освобождён от НДС или платит по нулевой ставке

Нулевая ставка (0%) применяется к операциям, связанным с:

• экспортом товаров и услуг за пределы стран GCC;
• международными перевозками пассажиров и грузов;
• первой продажей нового жилого объекта в течение 3 лет с момента завершения строительства (см. раздел про недвижимость);
• поставками отдельных драгоценных металлов, сырой нефти и природного газа при соблюдении условий;
• продажей незастроенных земельных участков в определённых случаях;
• некоторыми медицинскими, образовательными и финансовыми услугами.

Важно: нулевая ставка и освобождение от НДС (exempt) — разные категории. При нулевой ставке компания сохраняет право на возмещение входящего НДС, при освобождении — не сохраняет. Финансовые услуги, страхование и, как отмечено выше, последующие продажи/аренда жилой недвижимости — примеры операций, освобождённых от НДС, а не облагаемых по нулевой ставке.

Отчётность и уплата НДС: как часто подавать декларацию

Здесь — самая частая фактическая ошибка в обзорных материалах на русском языке: порог, который определяет ежемесячную (а не квартальную) подачу декларации по НДС, — это годовой оборот от AED 150 миллионов, а не AED 150 000. Разница в тысячу раз кардинально меняет смысл: у большинства малых и средних компаний ОАЭ отчётный период — квартал, и лишь у крупных компаний с оборотом от 150 млн дирхамов FTA устанавливает ежемесячный период отчётности.

Декларация подаётся в течение 28 дней после окончания налогового периода через портал EmaraTax. Несоблюдение сроков регистрации, подачи или уплаты НДС влечёт штрафы FTA — при неуверенности в правильном периоде отчётности разумно уточнить актуальный статус компании у бухгалтера или консультанта, а не ориентироваться на общие цифры из статей в интернете.

Электронное инвойсирование: что изменится с 2026–2027 года

ОАЭ переходит на обязательное электронное инвойсирование для B2B- и B2G-операций по модели Peppol (5-corner model) в формате PINT AE — это регулируется Решениями Министерства финансов №64, 243 и 244 от 2025 года и Решением Кабинета министров №106 от 2025 года. Ориентировочный график:

• пилотная фаза — с 1 июля 2026 года;
• первая обязательная фаза — с 1 января 2027 года для крупных налогоплательщиков (ориентировочно с выручкой от AED 50 млн);
• вторая фаза — с 1 июля 2027 года для остальных компаний;
• третья фаза, для государственных организаций, — с октября 2027 года.

Компаниям, которые ведут отчётность по НДС, стоит учитывать этот переход уже сейчас — особенно если выручка приближается к порогу первой фазы.

Соглашения об избежании двойного налогообложения

По данным Министерства финансов ОАЭ (обновление от 30 апреля 2026 года), у страны заключено 137 соглашений об избежании двойного налогообложения с другими государствами (а также свыше 190 соглашений и договоров об избежании двойного налогообложения и защите инвестиций совокупно). Для получения льгот по такому соглашению обычно требуется сертификат налогового резидентства ОАЭ, который выдаётся на один финансовый год.

Другие налоги в ОАЭ

• Корпоративный налог — 9% на прибыль компаний выше AED 375 000 (действует с 2023 года); ставки НДС и корпоративного налога — независимые друг от друга налоги.
• Налог на доходы физических лиц — отсутствует.
• Таможенная пошлина — как правило, 5% на импорт большинства товаров из стран вне GCC.
• Муниципальные и туристические сборы — устанавливаются на уровне отдельных эмиратов (например, муниципальный сбор на аренду в Дубае, туристический сбор на проживание в отелях).

Частые ошибки и мифы про НДС в ОАЭ

• Миф: «ежемесячную декларацию по НДС нужно подавать при доходе выше AED 150 000». Реальный порог — AED 150 миллионов годового оборота; при обороте ниже этой суммы отчётный период стандартно квартальный.
• Миф: «любая компания в свободной зоне ОАЭ не платит НДС». Специальный режим действует только для товаров в отдельном списке «назначенных зон» (Designated Zones) — услуги облагаются НДС по стандартной ставке даже там.
• Миф: «жилая недвижимость в Дубае вообще не облагается НДС». Первая продажа нового жилья в течение 3 лет — нулевая ставка (0%), последующие продажи и аренда — освобождение от НДС (exempt); это разные категории с разными правами на возмещение входящего налога.
• Миф: «reverse charge применяется к строительным услугам». В ОАЭ обратное начисление НДС применяется к импорту, к сырой нефти/газу/нефтепродуктам и металлолому, а также к инвестиционным драгоценным металлам между плательщиками НДС — строительство не входит в этот перечень.

«НДС в ОАЭ — простой налог по ставке, но точность в деталях (designated zones, пороги отчётности, режим недвижимости) экономит компаниям реальные деньги и снимает риск штрафов FTA. Ошибка в тысячу раз в пороге ежемесячной отчётности — из тех примеров, когда неточная информация из интернета может привести к неверному планированию бухгалтерии».

Сергей, ведущий юрист Dynasty Business Adviser
14+ лет практики в корпоративном праве и международном налоговом планировании стран GCC

 

Как мы можем помочь

Dynasty Business Adviser сопровождает бизнес по вопросам НДС и общего налогового учёта в ОАЭ:

• регистрация компании как плательщика НДС в FTA и получение TRN;
• определение правильного налогового режима для операций в свободных и назначенных зонах;
• ведение НДС-отчётности и подготовка деклараций через EmaraTax;
• подготовка к переходу на обязательное электронное инвойсирование;
• консультации по применению нулевой ставки, освобождений и reverse charge.

Часто задаваемые вопросы

Какая ставка НДС в ОАЭ?

Стандартная ставка — 5%, действует с 1 января 2018 года без изменений.

При каком обороте нужно регистрироваться плательщиком НДС?

Регистрация обязательна при налогооблагаемом обороте от AED 375 000 в год (или ожидаемом достижении этого порога в течение 30 дней); добровольная регистрация доступна от AED 187 500.

Как часто нужно подавать декларацию по НДС?

Большинство компаний подают декларацию ежеквартально. Ежемесячная подача обязательна только для компаний с годовым оборотом от AED 150 миллионов.

Освобождены ли компании в свободных зонах от НДС?

Не автоматически. Особый режим касается только товаров в перечне «назначенных зон» (Designated Zones) — услуги облагаются НДС по стандартной ставке независимо от того, в какой зоне зарегистрирована компания.

Облагается ли недвижимость в Дубае НДС?

Первая продажа нового жилья в течение 3 лет с момента завершения строительства — по нулевой ставке; последующие продажи и аренда жилой недвижимости освобождены от НДС; коммерческая недвижимость облагается НДС по стандартной ставке 5%.

Что изменится с введением электронного инвойсирования?

С 1 января 2027 года крупные налогоплательщики должны будут выставлять счета через аккредитованных провайдеров по модели Peppol в формате PINT AE; остальные компании подключаются с 1 июля 2027 года.

Что делать далее

Если ваша компания приближается к порогу обязательной регистрации НДС, планирует деятельность в свободной или назначенной зоне, либо готовится к переходу на электронное инвойсирование — разумно заранее уточнить точный налоговый статус и сроки у консультанта. Команда Dynasty Business Adviser поможет разобраться в вашей ситуации и наладить корректную отчётность.

---

Материал подготовлен на основе открытых источников: Федерального налогового управления ОАЭ (FTA, tax.gov.ae), Министерства финансов ОАЭ (mof.gov.ae, включая обновление по DTAA от 30.04.2026), Решений Кабинета министров №59/2017, №25/2018, №127/2024 и №153/2025 о механизме reverse charge и назначенных зонах, а также Решений Министерства финансов №64, 243, 244/2025 и Решения Кабинета министров №106/2025 об электронном инвойсировании. Информация актуальна на дату публикации (обновление 24.07.2026) и может изменяться — перед принятием решений рекомендуется уточнять действующие нормы у консультанта Dynasty Business Adviser.